Forcer les courtiers immobiliers à adopter le MLS est une bonne chose pour les acheteurs et les vendeurs

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Un changement de politique de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) exigera bientôt que les maisons de courtage participantes inscrivent presque toutes les propriétés de revente résidentielles sur le Service interagences (MLS), empêchant ainsi certains agents immobiliers de commercialiser des propriétés en privé.

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L’ACI estime que la politique, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2023, est dans l’intérêt des acheteurs et des vendeurs, mais sa décision a soulevé certaines inquiétudes quant au fait qu’elle empêche les agents immobiliers de fournir des services personnalisés à leurs clients et qu’elle limite les choix des agents immobiliers et des consommateurs.

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La théorie économique et les preuves empiriques suggèrent que les marchés et les échanges ouverts, où les acheteurs et les vendeurs ont accès à toutes les informations, servent les intérêts de tous en raison de la transparence et de l’efficacité du marché.

L’intérêt des consommateurs est souvent compromis lorsque les annonces ne circulent que dans des cercles fermés, privant ainsi les acheteurs potentiels de la possibilité d’enchérir. Mais il est facile d’imaginer des circonstances dans lesquelles un vendeur peut préférer ne pas avoir d’annonce accessible au public.

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Par exemple, des célébrités et d’autres personnes ayant des préoccupations légitimes en matière de confidentialité peuvent choisir de commercialiser une propriété dans des cercles fermés. La nouvelle politique s’adapte à ces vendeurs car elle reconnaît deux approches marketing distinctes.

Une liste “exclusivité bureau” est celle qui “n’est pas commercialisée publiquement à la demande écrite du vendeur”. Au lieu de cela, les agents immobiliers peuvent utiliser leurs réseaux privés pour commercialiser la propriété auprès de ceux “directement affiliés à la maison de courtage/au bureau d’inscription à titre commercial” conformément aux “instructions écrites du vendeur”.

L’approche de marketing public est le modèle de statu quo, dans lequel une annonce est promue auprès du public ou des agents immobiliers “non directement affiliés à la société de courtage/bureau d’inscription à titre commercial”.

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Si un agent immobilier utilise des moyens traditionnels pour promouvoir une inscription exclusive au bureau, comme des panneaux de jardin, des dépliants ou du marketing numérique, l’inscription «perdra son exemption» et devra être placée sur le système MLS dans les trois jours suivant la commercialisation publique, comme toute autre résidence. propriété. La politique exempte les propriétés commerciales, les logements en construction avec plusieurs logements et les listes de location.

Mais les acheteurs et les vendeurs ont des préférences distinctes qui peuvent parfois entrer en conflit. Par exemple, les enchères à l’aveugle peuvent être préférées par les vendeurs, mais pas par les acheteurs. Comment la nouvelle politique sert-elle les intérêts uniques des acheteurs et des vendeurs ?

Les acheteurs sont probablement frustrés par ces panneaux de triage « à venir bientôt dans le MLS » pour les propriétés qui ne se retrouvent jamais sur le MLS. Alors que les acheteurs surveillent avec diligence les portails MLS de la propriété, le panneau de mise en vente est retiré sans cérémonie, les laissant deviner si le logement a été vendu ou retiré de l’examen.

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La commercialisation sélective d’un logement auprès de cohortes distinctes prive la plupart des acheteurs potentiels de la possibilité de l’envisager, mais peut également constituer une discrimination à l’égard des minorités raciales ou autres. Par exemple, la mise en marché fermée de logements pourrait être utilisée pour préserver l’homogénéité d’un quartier, ce qui constitue une violation flagrante des lois et des normes canadiennes.

Il est également peu probable que le marketing exclusif soit dans l’intérêt des vendeurs. En tant qu’échange, MLS offre la plus grande exposition pour toute liste. Une fois disponible sur MLS, les acheteurs de partout au Canada, voire du monde entier, peuvent trouver l’inscription, la comparer à d’autres offres et décider s’il faut approfondir. Economics 101 suggère que plus l’exposition est élevée, plus la concurrence est forte, ce qui est susceptible d’entraîner une vente plus rapide à un prix souhaitable.

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Une étude publiée dans l’American Economic Review en 2009 a comparé les annonces MLS à celles d’une plate-forme de vente par le propriétaire (FSBO) et a conclu que “FSBO est moins efficace en termes de temps de vente et de probabilité de vente”. Mais les auteurs ont également reconnu que les vendeurs plus patients optaient parfois de toute façon pour FSBO.

La plupart des publications universitaires sur ce sujet sont antérieures aux portails immobiliers basés sur Internet, tels que les sites Web de MLS et de bureaux virtuels. Elle suppose que les agents des acheteurs découvrent les prospects et les portent à l’attention de leur client. La pratique actuelle est plus nuancée, car les acheteurs recherchent activement des propriétés sur Internet et informent les courtiers de leurs annonces préférées.

Dans un monde hyperconnecté de portails Internet, de médias sociaux et d’une disponibilité et d’un flux d’informations omniprésents, les réseaux et leur taille sont importants. Pour la commercialisation immobilière, MLS reste le plus grand réseau. Ignorez-le à vos risques et périls.

Murtaza Haider est professeur de gestion immobilière et directeur de l’Urban Analytics Institute de la Toronto Metropolitan University. Stephen Moranis est un vétéran de l’industrie immobilière. Ils peuvent être contactés sur le site Web du Bulletin Haider-Moranis, www.hmbulletin.com.